특별건축구역 뜻, 적용대상, 적용 특례, 그리고 서울시 내 특별건축구역 예시

건축법 제 2조 18호
특별건축구역
조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 건축법 또는 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합하여 적용할 수 있도록 특별히 지정하는 구역을 말한다

건축법 제70조
특례사항 적용 특별건축구역의 건축물:
건축기준 등의 특례사항을 적용하여 건축할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어야 한다.

1. 국가 또는 지방자치단체가 건축하는 건축물
2.`공공기관의 운영에 관한 법률' 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 건축하는 건축물
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 용도ㆍ규모의 건축물로서 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 위하여 특례 적용이 필요하다고 허가권자가 인정하는 건축물

건축법 제73조
특별건축구역에 적용되는 특례
 ① 특별건축구역에 건축하는 건축물에 대하여는 다음을 적용하지 아니할 수 있다.

제42조 대지의 조경
① 면적이 200제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 하여야 한다.
다만, 조경이 필요하지 아니한 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물에 대하여는 조경 등의 조치를 하지 아니할 수 있으며, 옥상 조경 등 대통령령으로 따로 기준을 정하는 경우에는 그 기준에 따른다.
② 국토교통부장관은 식재(植栽) 기준, 조경 시설물의 종류 및 설치방법, 옥상 조경의 방법 등 조경에 필요한 사항을 정하여 고시할 수 있다.  

제55조 건축물의 건폐율
대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다

제56조 건축물의 용적률
대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

제58조 대지 안의 공지
건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역ㆍ용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다

제60조 건축물의 높이 제한
① 허가권자는 가로구역[(街路區域): 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역을 말한다. 이하 같다]을 단위로 하여 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 높이를 지정ㆍ공고할 수 있다.
다만, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 가로구역의 높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 대지에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 높이를 완화하여 적용할 수 있다.
② 특별시장이나 광역시장은 도시의 관리를 위하여 필요하면 제1항에 따른 가로구역별 건축물의 높이를 특별시나 광역시의 조례로 정할 수 있다

제61조 일조 등 확보를 위한 건축물 높이 제한
① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다

「주택법」 제35조 중 대통령령으로 정하는 주택건설기준 규정
1. 주택 및 시설의 배치, 주택과의 복합건축 등에 관한 주택건설기준
2. 세대 간의 경계벽, 바닥충격음 차단구조, 구조내력(構造耐力) 등 주택의 구조ㆍ설비기준
3. 부대시설의 설치기준
4. 복리시설의 설치기준
5. 대지조성기준
6. 주택의 규모 및 규모별 건설비율


② 특별건축구역에 건축하는 건축물이 

제49조(사용검사) 
제50조(사용검사 등의 특례에 따른 하자보수보증금 면제) 
제50조의2
제51조(공업화주택의 인정 등) 
제52조(공업화주택의 인정취소)
제53조(공업화주택의 건설 촉진)
제62조(사용검사 후 매도청구 등)
제64조(주택의 전매행위 제한 등)
「녹색건축물 조성 지원법」 제15조
(건축물에 대한 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 조성의 활성화) 

에 해당할 때에는 해당 규정에서 요구하는 기준 또는 성능 등을 다른 방법으로 대신할 수 있는 것으로 지방건축위원회가 인정하는 경우에만 해당 규정의 전부 또는 일부를 완화하여 적용할 수 있다.

현재 서울에서의 특별건축구역은 제법 있다
2020년에 승인된 것 중 몇개만 소개해보자면

흑석 11구역은 2020.06.23일 서울시가 동작구 흑석동 267 일대 '흑석11재정비촉진구역 주택재개발정비사업' 특별건축구역 건축계획안을 승인했음

흑석11구역 재개발 사업은 2019.05 서울시 도시·건축혁신안을 발표한 후 서울시가 정비계획 수립 단계부터 준공까지 전 단계를 지원하는 첫 번째 공동주택 ‘도시·건축혁신’ 사업지다.

같은 날 경복궁 서측 자하문로변 종로구 통의동 70번지의 개발가능부지에 대해 특별계획구역 세부개발계획을 수정가결

이에 따라 이곳에 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 지하 3층, 지상 4∼5층 이하 근린생활시설이 들어설 수 있게 된다

서울시는 2020.01.21일 제 1차 서울특별시 도시재정비위원회를 개최하고 북아현2구역재정비 촉진계획 변경(안)에 대해 ‘수정가결’

이에따라 북아현 2구역은 면적12만4270.3㎡, 지하3층~지상 최고 29층, 총 2350세대 규모로 재조성된다. 해당 구역이 구릉지 지형이라 주변지역과 조화로운 경관이 연출되도록 특별건축구역계획이 적용됐다.


위의 뉴스들을 살펴보면 특별건축구역 적용특례 의 가장 중요 포인트는 용적률, 건폐율이 가장 핵심인 것으로 보인다

당연한게 아무래도 다 수익성이랑 연관되어있으니 그렇겠지?

다음번에는 건폐율과 용적률, 그리고 지구단위계획에 대해 공부해봐야긋다